Tikinti sektorunda eyni daşınmaz əmlakın bir neçə şəxsə təkrar satışı (dublikat), müqavilə öhdəliklərinin qərəzli şəkildə yerinə yetirilməməsi və əmlak hüquqlarının tanınmasına yaradılan maneələr mülkiyyət toxunulmazlığına sistemli təhdiddir. Notarial sənədlərin praktiki icra müstəvisində effektiv hüquqi nəticə doğurmaması və mürəkkəb dələduzluq sxemlərinin müşahidə olunması bu sahədə institusional nəzarət boşluqlarını üzə çıxarır. Dövlət orqanlarına ünvanlanan çoxsaylı şikayətlər mövcud tənzimləmə mexanizmlərinin effektivliyini sual altına alır.

Xocalı prospekti, 1181-ci məhəllə ünvanında “İnter” MMC tərəfindən inşa edilən binada 275 m² sahəyə malik iki mənzilin sahibi Könül Adıgözəlovanın qarşılaşdığı hüquqi presedent mövcud xaosun “üst səviyyə” təzahürüdür. Uzunmüddətli məhkəmə çəkişmələri iddiaçının xeyrinə yekunlaşsa da, mülkiyyət hüququnun faktiki təminatı hələ də həyata keçirilməyib. Qüvvəyə minmiş məhkəmə aktlarının icrasının gecikdirilməsi isə qanunla qorunan hüquqların real təminatını ləngidir.

Hakim yerində baxışla əmlakın mövcudluğunu təsdiqləyib

Xətai Rayon Məhkəməsinin hakimi Əminə Abbasovanın iştirakı ilə 21 iyul 2022-ci il tarixində keçirilən yerində baxış zamanı mənzillərin faktiki mövcudluğu təsdiqlənərək müvafiq protokol tərtib olunub. Həmin vaxt “İnter” MMC-nin təsisçisi Qabil Əliyev iddiaçıya məxsus mənzillərin “A-1” binasının 22-ci mərtəbəsində yerləşdiyini şəxsən etiraf edib, həmçinin müqavilədə göstərilən “C” blokunun həmin obyektin əvvəlki ünvanı olduğunu bildirib.

İş materialları mənzillərin dəyərinin tam ödənildiyini, “İnter” MMC tərəfindən müqavilənin etibarsızlığına dair hər hansı hüquqi əsas və etiraz irəli sürülmədiyini təsdiqləyir. Bu faktlara əsasən məhkəmə mənzillərin iddiaçıya təhvil verilməsi və mülkiyyətdən istifadəyə yaradılan maneələrin aradan qaldırılması barədə qərar qəbul edib.

Sahibkar arakəsmələri sökərək mənzilin daxili strukturunu dəyişib

Məhkəmə qərarı qüvvəyə mindikdən sonra icraat statik mərhələyə keçib. Məhkəmə baxışı zamanı etiraz bildirməyən “İnter” MMC sonradan mənzillərin daxili arakəsmələrini sökərək onların plan quruluşunu və texniki identifikasiya xüsusiyyətlərini dəyişib. Nəticədə obyektin fiziki strukturu pozulub, əvvəlki vəziyyət üzrə tanınması çətinləşib və Apellyasiya, eləcə də Ali Məhkəmənin qüvvədə saxladığı qərarın icrasına maneə yaranıb.

Xətai Rayon İcra və probasiya şöbəsinin icra məmuru Vüsal Umarovun iş materiallarında yer alan “22-ci mərtəbədə 195 m² mənzili müəyyən etdik, lakin təhvil vermədik, çünki digərini tapa bilmədik”, həmçinin “sabah başqa şəxs gəlsə, problem yaranacaq” kimi izahları obyektin faktiki müəyyən edildiyini təsdiqləyir. Bununla belə, məmur vəzifə öhdəliklərini yerinə yetirməyib, qüvvəyə minmiş məhkəmə aktlarını faktiki icrasız vəziyyətdə saxlayıb.

“O olmursa, bu olsun” — məhkəmə “İnter” MMC-yə təminat tədbiri tətbiq etdi

Xətai Rayon Məhkəməsinin 19 fevral 2024-cü il tarixli qərardadı ilə “İnter” MMC-yə məxsus binanın A-1 blokunun 5-ci mərtəbəsində yerləşən 189 nömrəli mənzilin özgəninkiləşdirilməsi qadağan edilib. Mülki Prosessual Məcəlləsinin (MPM) 157-ci maddəsinə əsaslanan bu təminat tədbiri mübahisəli əmlak üzərində sərəncam imkanlarını məhdudlaşdırmaqla onun hüquqi qorunmasını təmin etməyi hədəfləsə də, icra mərhələsində nəticə verməyib və formal xarakter daşıyıb. İcra prosesinin hansı səbəbdən həyata keçirilmədiyi isə əsaslandırılmayıb.

“İcra haqqında” Qanunun 7 və 43-cü maddələrinə əsasən məmur məhkəmə aktlarının vaxtında və məcburi icrasını təmin etməlidir. Buna baxmayaraq, borclunun aktivləri üzrə zəruri həbs tədbirləri görülməyib, əmlakın qiymətləndirilməsi və realizasiyası prosedurları tətbiq olunmayıb. Qanunvericiliyin 45, 50, 51 və 53-cü maddələrinə uyğun olaraq isə əmlakın bazar dəyəri müəyyən edilərək tələbin təmininə yönəldilməli idi.

Bu tədbirlərin icra olunmaması sadə prosessual gecikmə deyil, borcluya əmlak vəziyyətini dəyişmək və ya qorumaq imkanı yaradan hüquqi hərəkətsizlik kimi qiymətləndirilir. Baş verən hallar Cinayət Məcəlləsinin 306-cı (məhkəmə qərarının icra olunmaması) və 314-cü (səhlənkarlıq) maddələri kontekstində hüquqi qiymətləndirmə tələb edir.

Yaxşı qanunlar pis icraçının əlində zərərli silaha çevrilir

15 oktyabr 2025-ci il tarixli qərardad icra prosesinin istiqamətini dəyişib. Hakim Şəhriyar Əliyev Mülki Prosessual Məcəllənin 231.1-ci maddəsini tətbiq edərək icra üsulunu əmlakın naturada təhvilindən onun bazar dəyərinin tutulmasına keçirib. Qərardadla “İnter” MMC-nin yalnız ödənilmiş vəsaitin qaytarılması barədə mövqeyinə hüquqi qiymət verilməyib, tələb predmetinin isə birbaşa mənzillərin dəyəri olduğu müəyyən edilib.

Bu hüquqi keçid mübahisəni müqavilə rəqəmlərindən çıxararaq əmlakın real iqtisadi ekvivalenti müstəvisinə gətirir. Beləliklə, icra orqanının vəzifəsi “mənzil axtarışı” deyil, əmlakın bazar dəyərinin qiymətləndirmə ilə müəyyən edilərək borcludan məcburi qaydada tutulmasının təmin edilməsidir. Lakin icra şöbəsi məhkəmənin müəyyən etdiyi yeni icra mexanizminin də tətbiqindən boyun qaçıraraq, faktiki vəzifə borcundan yayınıb. Nə qədər mükəmməl olsa belə, icra edilməyən qərar, ədalətin qəbirdaşıdır. Məhkəmə qərarı var, amma nəticə yoxdursa, bu artıq hüquq deyil, sadəcə keçmiş bir prosesin xatirəsidir.

Ədalətli əvəz və bazar dəyəri konstitusion təminatdır

Ali Məhkəmənin İnzibati Kollegiyasının 15 dekabr 2023-cü il tarixli qərarında (iş № 2-1(102)-1842/2023) müəyyən edilib ki, eyni binada oxşar hüquqi vəziyyətdə olan şəxslər üçün bərabərlik və legitim gözlənti prinsipi yaranır. Sahibkarın davranışından doğan ziddiyyətlər alıcının ziyanına yozula bilməz; eyni faktiki və hüquqi vəziyyətlər vahid hüquqi yanaşma tələb edir.

Konstitusiyanın 13 və 29-cu maddələrinə əsasən mülkiyyət toxunulmazdır və şəxsin əmlakdan məhrum edilməsi yalnız məhkəmə qərarı ilə, əvvəlcədən ədalətli əvəz ödənilməklə mümkündür.

Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 12 iyul 2016-cı il tarixli qərarında da vurğulanır ki, yaşayış sahəsinə dair mübahisələrdə kompensasiya ayrıca tələb kimi göstərilməsə belə, məhkəmə onun bazar dəyərinə uyğun məbləği müəyyən etməli və mülkiyyət maraqlarını real şəkildə qorumalıdır.

Bu fundamental hüquqi yanaşmalar göstərir ki, müqavilə üzrə ödənilmiş nominal məbləğin qaytarılması əvəzləmə kimi qəbul edilə bilməz. Ədalətli kompensasiya əmlakın cari bazar dəyərini və itirilmiş iqtisadi faydanı tam əhatə etməlidir. Əks halda, mülkiyyət hüququ konstitusion mahiyyətini itirərək formal bəyanata çevrilmiş olur.

Xocalı prospektində daşınmaz əmlak qiymətləri 1 milyon manatı keçir

Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) 2026-cı ilin aprel ayına dair analitik hesabatı Bakının daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımının davamlı və dinamik xarakter aldığını təsdiq edir. Hazırda yeni tikililər üzrə mərkəzi və premium zonalarda qiymət 3.600–4.200 AZN/m² intervalında formalaşıb. Xocalı prospekti və “Bakı Ağ Şəhər” layihəsinə yaxın ərazilər yüksək infrastruktur və investisiya cəlbediciliyi səbəbilə premium seqmentin əsas mərkəzlərindən biridir.

Bu göstəricilər əsasında 275 m² sahəyə malik mənzilin bazar dəyəri konservativ hesablamada 1 milyon AZN, mövcud bazar konyunkturu və real təkliflər nəzərə alınmaqla isə 1,3 milyon AZN civarında qiymətləndirilir. Alqı-satqı platformalarında yer alan cari elanlar bir çox halda rəsmi orta göstəriciləri də üstələyir. Bu faktlar təsdiq edir ki, kompensasiya və qiymətləndirmə mexanizmi illər əvvəlki nominal ödənişlərə deyil, mülkiyyətin mövcud bazar dəyərinə əsaslanmalıdır.

“Hom Paş”dan “Khatai Residence”a: aktivlərin “rebrendinqi” sxemi

İş adamı Qabil Əliyev özü “Khatai Residence” layihəsində mənzilləri 3400 AZN/m²-dən başlayan qiymətlərlə satışa çıxarıb. İxtisaslaşmış Korter.az portalının məlumatına görə, Könül Adıgözəlovaya məxsus 195 m² və 80 m²-lik mənzillərin start qiymətləri müvafiq olaraq 663 000 və 214 200 AZN təşkil edir. Bu rəqəmlər yalnız tikintisinə yeni başlanmış yuxarı mərtəbələrə aiddir. Tələbkarın mənzillərinin hazır vəziyyətdə və əlverişli mərtəbələrdə yerləşməsi bazar dəyərini artırdığı üçün, toplam hesablaşmanın ən azı 1,3 milyon manat olması ədalətlidir. Bazar dəyərini kənara qoyub köhnə qiymətlərlə hesablaşma israrı, investisiya payının qəsdən dəyərsizləşdirilməsi və mülkiyyətin mənimsənilməsi cəhdidir.

Əslində “Hom Paş Prestij” MTK, daha sonra “Inter MMC” və hazırda “Khatai Residence” adı ilə rebrend edilən layihə Xocalı prospekti 1181 ünvanındakı vahid tikinti sahəsini əhatə edir. Bu hüquqi və kommersiya xarakterli dəyişikliklər varislik prinsipindən ziyadə, məsuliyyətdən yayınma və əmlakın əvvəlki öhdəliklərdən “sıfırlanaraq” yenidən bazara çıxarılması modelidir. Ardıcıl ad dəyişiklikləri eyni məkanda aparılmış inşaat mərhələlərini bir-birindən ayıraraq əvvəlki şikayətləri, məhkəmə çəkişmələrini və reputasiya itkilərini “yeni başlanğıc” altında kamuflə edir.

Hüquqi adların dəyişməsi, mənzillərin daxili konfiqurasiyasının pozulması və nömrələrin yenilənməsi əmlakın tanınma əlamətlərinin məqsədli şəkildə saxtalaşdırılmasıdır. Bu “izitirmə” aktivin hüquqi və faktiki identifikasiyasını zəiflədir, ona dair bağlılığı gizlədərək mülkiyyət mübahisələrinin sübut bazasını bulandırır. Könül Adıgözəlovanın mənzil üzərindəki tələbi layihəyə tədarük edilmiş tikinti materialları müqabilində formalaşmış investisiya payına əsaslanır. Əmlakın daxili quruluşunun və fərqləndirici əlamətlərinin təhrif edilməsi mülkiyyətlə əlaqəni qoparır, aidiyyətin müəyyən olunmasını çətinləşdirir, sahiblik hüququnu isə aradan qaldıra bilmir.

Qiymətləndirmədə xəta payı yüksək, dürüstlük aşağıdır

Könül Adıgözəlovanın nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında deyil, tərəflərin iştirakı ilə şifahi məhkəmə iclasında baxılmasını vəsatət edib. Vəsatət onunla əsaslandırılıb ki, mübahisə artıq sırf sənəd mübadiləsi çərçivəsindən çıxaraq faktiki vəziyyətin qiymətləndirilməsini tələb edir; mənzillərin mövcud durumu, layihə konstruksiyasına edilən müdaxilələr və icranın naturadan pul kompensasiyasına keçirilməsi işin birbaşa məhkəmə araşdırması predmetinə çevrilməsinə səbəb olub. Müdafiə tərəfinin mövqeyinə görə, naturada icrası müəyyən edilmiş tələbin sonradan pul ekvivalenti ilə əvəzlənməsi əvvəlki instansiyaların formalaşdırdığı hüquqi nəticənin mahiyyətini dəyişdirir.

Pul kompensasiyası icra forması kimi qanunla nəzərdə tutulsa da, onun legitimliyi yalnız real bazar dəyərinə dəqiq uyğunluqla təmin oluna bilər. Mövcud praktikada qiymətləndirmə prosesində yaranan asılılıqlar və subyektiv yanaşmalar əmlakın faktiki iqtisadi dəyərinin aşağı göstərilməsi riskini artırır. Bu baxımdan şifahi məhkəmə baxışı sadəcə prosessual mərhələ deyil, kompensasiyanın bazar reallığına uyğun müəyyən edilməsi və mümkün təhriflərin açıq məhkəmə şəraitində üzə çıxarılması üçün mühüm hüquqi təminat vasitəsidir.

Mülki borcdan yayınmanın hüquqi nəticələri

Qabil Əliyevin hərəkətləri Mülki Məcəllənin 21, 442 və 443-cü maddələri baxımından öhdəliklərin icrasından qəsdən yayınma kimi qiymətləndirilə bilər. İcraatın təmin olunmaması İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 528-ci maddəsinə əsasən inzibati məsuliyyət yaradır, eyni zamanda Mülki Prosessual Məcəllənin 15.2 və 15.3-cü maddələrində təsbit edilmiş məhkəmə aktlarının məcburi icrası prinsipini pozur. Davamlı icrasızlıq isə Cinayət Məcəlləsinin 306-cı (məhkəmə qərarını icra etməmə) maddəsi üzrə cinayət məsuliyyəti üçün birbaşa hüquqi əsas formalaşdırır.

Bununla yanaşı, əmlakın fiziki strukturuna müdaxilə və mülkiyyət hüququnun faktiki zədələnməsi hallarının mövcudluğu Cinayət Məcəlləsinin 178.4 və 186.3-cü maddələri kontekstində xüsusilə külli miqdarda dələduzluq və əmlakın qəsdən məhv edilməsi tərkibinə işarə edir. Cinayət Məcəlləsinin 308-ci maddəsinin “Qeyd” hissəsi Qabil Əliyevin statusunu vəzifəli şəxs kimi müəyyən etməklə, bu hərəkətlərin vəzifə səlahiyyətlərini aşma (CM-in 309-cu maddəsi) kimi hüquqi qiymətləndirilməsi üçün əsas yaradır.

Məhkəmə arxivlərində Qabil Əliyevin qanunsuz tikinti, mənzillərin təkrar satışı, sahələrin daxili identifikasiyası və nömrələrinin dəyişdirilərək faktiki “yoxa çıxarılması”, eləcə də qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarlarının icrasından yayınması ilə bağlı çoxsaylı iş materialları mövcuddur. Rəqəmsal resurslarda aparılan təhlillər Qabil Əliyevin işgüzar nüfuzunun birmənalı olmadığını göstərir və potensial alıcılara onun layihələrində risk faktorlarını əvvəlcədən dəyərləndirməyi tövsiyə edir.

“Hüquq sadəcə elan edilmiş imtiyaz deyil, real müdafiə olunan mənafedir”

Fiziki mövcudluğu məlum olan əmlak beş ildir “tapılmır” iddiası ilə icra prosesində saxlanılır. Burada söhbət sadə inzibati gecikmədən getmir. İcra predmeti, hüquqi əsas və faktiki imkan mövcud olduğu halda nəticənin yoxluğu sistemli yayınma və vəzifə borcuna etinasızlıqdır. Hüquq ya bərpa olunur, ya da pozulur — orta vəziyyət mövcud deyil.

Əmlaka müdaxilə edilməsi və icra prosesinin məqsədli şəkildə uzadılması ilə bağlı hallar iş materiallarında əks olunub. Belə şəraitdə məsələnin yerli icra orqanları səviyyəsində saxlanılması effektiv hüquqi nəticə vermir. İşin mərkəzləşdirilmiş nəzarətə götürülməsi və Baş Prokurorluq, eləcə də Korrupsiyaya Qarşı Mübarizə Baş İdarəsi tərəfindən araşdırılması zəruri xarakter daşıyır.

Məhkəmə qərarı illərlə icrasız qalırsa, bu artıq fərdi hüquq pozuntusu çərçivəsini aşır və icra mexanizminin səmərəliliyini şübhə altına alır. Qanunla tanınan hüquq yalnız onun icrasını təmin edən işlək mexanizm olduqda real mahiyyət qazanır. Əgər hüququn bərpası üçün ağlabatan müddət keçibsə, o hüquq artıq öz mahiyyətini itirib.

Redaksiyadan:

Qabil Əliyev Könül Adıgözəlovanın şikayəti ilə bağlı bildirib ki, məhkəmənin qərarı icra olunacaq. Amma o, məsələnin K.Adıgəzlovanın təqdim etdiyi kimi olmadığını iddia edib. “Bu işlə bağlı başqa məhkəmə qərarları da var. Mənim vəkilim sizinlə əlaqə saxlayacaq”.

“Gununsesi.info”