Azərbaycan hökuməti qeyri-qanuni mülkiyyətə verilmiş və həmin torpaqlarda tikilmiş qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsinə hazırlaşır. Hələ ötən həftə baş nazirin müavini Abid Şərifov jurnalistlərə açıqlamasında qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı yaxın bir-iki ay ərzində müvafiq addımların atılacağını söyləmişdi: “Bir neçə ay ərzində istər Bakıda, istərsə də respublikanın ayrı-ayrı bölgələrində evlərin və digər qanunsuz obyektlərin tikintisinə qarşı daha ciddi tədbirlər görməyi düşünürük”.
Müstəqil ekspertlərin hesablamalarına görə, təkcə Bakı və ətraf ərazilərdə 55 minə qədər sənədsiz ev var. Bu evlər daha çox Binəqədi, Sabunçu və Suraxanı rayonlarında yerləşir.
Xatırladaq ki, Azərbaycanda qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsi məsələsi aidiyyəti dövlət strukturları tərəfindən indiyədək bir neçə dəfə gündəmə gətirilib. Hətta 2011-ci ilin əvvəlində prezident İlham Əliyev də Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətində keçirilən müşavirədə qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı paytaxt rəhbərliyinə və aidiyyəti qurumlara xüsusi tapşırıqlar vermişdi. Prezident bu problemin əhalinin sosial vəziyyətinə və mülkiyyət hüquqlarının qorunması işinə mənfi təsir göstərdiyini söyləyərək məsələnin maksimum dərəcədə əhalinin xeyrinə həll etməyi tapşırmışdı. Ancaq aradan keçən müddət ərzində qanunsuz evlərin siyahısının hazırlanması, bu tikililərin inventarizasiyasının aparılması istiqamətində bir neçə dəfə müəyyən addımlar atılsa da, nəticə evlərin sənədləşdirilməsinə gətirib çıxmadı. Nəhayət, ötən həftə baş nazirin müavininin jurnalistlərə açıqlamasından bəlli oldu ki, hökumət qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsi ilə bağlı artıq ciddi tədbirlərə başlamaq niyyətindədir.
Bəs hökumət qanunsuz evlərin tezliklə sənədləşdirilməsində nə dərəcədə maraqlıdır? Ümumiyyətlə, uzun müddətdir tez-tez gündəmə gətirilən bu problemin birdəfəlik həlli üçün hüquqi və texniki imkanlar varmı?
Lent.az-ın əməkdaşı bu və ya digər suallara cavab axtararkən məlum olub ki, əslində qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsinə dair ölkə başçısının 2011-ci ildə aidiyyəti qurumlara verdiyi tapşırıqların indiyədək icra edilməməsinə səbəb hüquqi bazanın belə bir sənədləşdirmənin aparılmasına imkan verməməsidir. Belə ki, mövcud qanunvericilik, o cümlədən “Torpaq islahatı haqqında” , “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” qanunlar, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi və “Torpaqların alğı-satqısı Qaydaları”ndakı hüquqi tələblər zəbt olunmuş torpaqlarda inşa edilən tikililərin qanuniləşdirilməsinə yol vermir. Bu səbəbdən də hökumət qanunsuz tikililərin sənədləşdirilməsi məsələsini həll etmək üçün müvafiq qanunlarda və hüquqi-normativ aktlarda zəruri dəyişikliklər etməyə məcburdur. Elə bu səbəbdən də prezident İlham Əliyev fərdi yaşayış evlərinin tikintisi və digər məqsədlər üçün bələdiyyələr tərəfindən ayrılan torpaq sahələri ilə bağlı iyulun 8-də fərman imzalayıb. Yeni fərmana əsasən, "Aqrar islahatların həyata keçirilməsini təmin edən bəzi normativ-hüquqi aktların təsdiq edilməsi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 1997-ci il 10 yanvar tarixli 534 nömrəli Fərmanında dəyişikliklər edilib. Bununla da “Torpaqların alğı-satqısı Qaydaları”nda qanunsuz torpaq sahələrinin sənədləşdirilməsi üçün hüquqi baza yaradılıb. Bu dəyişikliyə əsasən, fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpaq sahələrinin bələdiyyələr tərəfindən bilavasitə ayrılması "Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 23-cü maddəsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçiriləcək.
Bundan bir qədər əvvəl, iyunun 20-də isə dövlət başçısı Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsində dəyişikliklər edilməsi haqqında” qanunu təsdiqləmişdi. Bu dəyişikliklə Məcəllənin 69.5.2-ci maddəsində “kənd ərazilərində və” sözləri çıxarılıb və bu məzmunda 69.5.2-1-ci maddəyə əlavə edilib:“69.5.2-1. bu Məcəllənin 80-ci maddəsinə əsasən barəsində məlumatlandırma icraatı tətbiq edilən yaşayış evlərinə münasibətdə - divar hündürlüyünün 0,3 hissəsi;”.
Xatırladaq ki, Məcəllənin 69-cu maddəsi yaşayış məntəqələrində yanaşı sahələrdə tikinti aparılmasının əsas texniki şərtlərini müəyyənləşdirir. “Məlumatlandırma icraatı” adlanan 80-ci maddədə isə deyilir ki, mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən və aşırımlarının uzunluğu 6 metrdən çox olmayan yaşayış evlərinin tikintisi ilə bağlı məlumatlandırma icraatı həyata keçirilir və onların tikintisi üçün tikinti layihəsinin yalnız memarlıq-planlaşdırma bölməsinin hazırlanması tələb olunur. Barəsində məlumatlandırma icraatının tətbiq edildiyi yaşayış evlərinin tikintisinə isə icazənin alınması tələb olunmur. Sadəcə sifarişçi tikintiyə başlamazdan əvvəl tikinti niyyəti barədə müvafiq icra hakimiyyəti orqanına məlumat verir və yaşayış evinin layihəsinin memarlıq-planlaşdırma bölməsini bu Məcəllənin 80.1-ci və 80.3-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş tələblərə uyğunluğunun yoxlanılması üçün həmin orqana təqdim edir. Müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən 3 ay müddətində layihəyə dair irad sifarişçiyə təqdim edilmədikdə, sifarişçi tikinti işlərinə başlaya bilər.
Sənədləşmənin əsas şərtləri
Göründüyü kimi, qanunsuz evlərin sənədləşdirilməsinə yönəlik dəyişikliklərin əsas yükü “Torpaq islahatı haqqında” qanunun və “Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin üzərinə düşür. Belə ki, əvvəllər “Torpaq islahatı haqqında” qanuna uyğun olaraq, bələdiyyə torpaqlarının vətəndaşlara və hüquqi şəxslərə satışı onların ərizələrinə əsasən, bələdiyyə orqanlarının qərarı ilə həyata keçirilirdi. Son dəyişikliklərdə isə qanunun bu tələbinə “bələdiyyələrin qərarı və tərəflər arasında müqavilə” sözləri əlavə olunub. Yəni vətəndaşlara və hüquqi şəxslərə satılmış torpaqların rəsmiləşdirilməsi üçün təkcə yerli özünüidarə qurumlarının qərarı kifayət deyil, eyni zamanda tərəflər arasında fərdi müqavilələr də bağlanmalıdır. Digər dəyişiklik ondan ibarətdir ki, fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün torpaq sahəsinin bələdiyyələr tərəfindən bilavasitə ayrılması “Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 23-cü maddəsi ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir. Həmin Əsasnamənin 10-cu bəndində deyilir ki, “Bələdiyyə torpaqlarının idarə edilməsi haqqında” qanun qüvvəyə minənədək fərdi yaşayış və bağ evlərinin, qarajların, habelə sahibkarlıq fəaliyyətinin həyata keçirilməsi məqsədilə zəruri obyektlərin tikintisi üçün qeyri-qanuni istifadə edilən (yəni müvafiq qaydada rəsmiləşdirilməmiş torpaq sahələri – E.S.) bələdiyyə torpaqlarının hüquqi və fiziki şəxslərdən geri alınması mümkün olmadığı hallarda həmin torpaq sahələri (təbii ki, burada müəyyən istisnalar da var. Belə ki, bu torpaqlar elektrik, rabitə, su və digər kommunkasiya xətlərinin mühafizə zolağında olmamalıdır – E.S.) onların mülkiyyətinə, həmçinin bələdiyyənin ərazisində daimi yaşayan və eyni zamanda ən azı 5 il müddətində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan vətəndaşların mülkiyyətinə fərdi yaşayış evlərinin tikintisi üçün torpaq sahəsinin ayrılması hərrac və ya müsabiqə keçirilmədən həyata keçirilir. Əsasnamənin 23-cü bəndində isə deyilir ki, ən azı 5 il müddətində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan vətəndaşlara hərrac və müsabiqələrdən kənar torpaq sahəsinin verilməsi hallarında bələdiyyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanından daxil olmuş sənədlər əsasında 15 gündən gec olmamaqla bələdiyyənin növbəti iclasında torpağın mülkiyyətə ayrılması haqqında qərar qəbul edir. Bundan sonra 3 gün müddətində ərizəçiyə bildiriş göndərilir. Qərarda torpağın təyinatına uyğun olaraq bazar qiyməti nəzərə alınmaqla torpağın qiyməti və 60 gündən gec olmamaqla torpağın dəyərinin ödənilməsi müddəti müəyyən edilir. Göstərilən müddətdə ərizəçi ilə bələdiyyə arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanmadıqda və torpağın dəyəri ödənilmədikdə torpağın mülkiyyətə ayrılması haqqında qərar ləğv olunur.
Qiymətlər necə müəyyənləşir?
Qiymətin necə müəyyənləşdirilməsinə gəlincə, qaydalara əsasən, torpağın hər sotunun qiyməti şəhərlərin və rayon mərkəzlərinin müvafiq zonasında və ya müvafiq kadastr qiyməti rayonlarına daxil olan inzibati rayonda fərqlidir. Belə ki, qiymətlər hər bir zonada son torpaq hərracı və ya müsabiqəsi vasitəsilə satılan torpağın hər sotuna görə ödənilən qiymətdən az ola bilməz. Müəyyən olunmuş minimal qiymət bazası budur. Belə hərrac keçirilənədək bələdiyyə tərəfindən satılan torpaq sahəsinin qiyməti son 3 ay ərzində həmin torpaq sahəsinə uyğun torpaq sahəsinin notariat qaydasında təsdiq edilmiş alqı-satqı müqavilələrində göstərilmiş 3 ən yüksək qiymətin orta göstərici əsasında müəyyən olunur. Tutaq ki, həmin ərazidəki kadastr rayonunda hərrac keçirilməyibsə, torpağın qiyməti bu cür müəyyənləşir. Torpaq sahəsinin qiymətinin onun bazar qiyməti əsasında müəyyən edilməsi üçün bələdiyyə tərəfindən satılan torpaq sahəsini 100 metrə qədər əhatə edən ərazi üzrə, həmin ərazidə torpaq bazarı mövcud olmadıqda isə satılan torpaq sahəsini 250 metrədək əhatə edən ərazi üzrə, bu da olmadıqda 500 metrədək əhatə edən ərazi üzrə mövcud olan satılan torpaq sahəsinə uyğun torpaq sahəsinin bazar qiyməti əsas götürülür.
Beləliklə, bütün bu dəyişikliklər qanunsuz torpaqların və tikililərin sənədləşdirilməsinə yönəldilmiş hüquqi bazanın əsasını təşkil edir. Yuxarıda qeyd etdiyimiz ki, bu dəyişikliyin mahiyyəti “Bələdiyyə torpaqlarının ayrılmasına dair sənədlərin hazırlanması və razılaşdırılması qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 10-cu bəndində müvafiq qaydada rəsmiləşdirilməmiş torpaqların mülkiyyətə verilməsini asanlaşdırmaqdan ibarətdir. Bununla belə, müvafiq qanunlara dəyişikliklərdən o da görünür ki, kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağına düşən, habelə sürüşmə zonasında yerləşən torpaqlardakı tikililər heç bir halda rəsmiləşdirilməyəcək. Əgər bu sahələrdə faktiki istifadədə olan torpaq sahələri varsa və indiyədək rəsmiləşdirilməyibsə, onların sonradan rəsmiləşdirilməsinə icazə verilmir. Amma torpaq sahəsi həmin zonalara düşmürsə, onda bu torpaqları mülkiyyətə vermək imkanlarını qanunvericilik nəzərdə tutur.
