Azərbaycanda yeni tikilən binalardan ev alan əksər insanların mənzil problemi aradan qalxsa da, rahat yaşayış problemi davam edir. Buna səbəb isə yeni binaları tikən şirkətlərin yaratdığı mənzil-tikinti kooperativləridir (MTK).
Azərbaycan Mənzil Məcəlləsinə əsasən binalar tikilib məskunlaşandan sonra tikinti şirkətləri onun idarə olunmasını sakinlərin yaratdığı müştərək idarəetmə qurumuna təhvil verməlidir. Mənzil Məcəlləsinin 109-cu maddəsinə görə, mənzil-tikinti kooperativləri - üzvlərinin əmlak pay haqlarının birləşdirilməsi yolu ilə müvafiq binaların tikintisi və (və ya) yenidənqurulması, habelə müəyyən dövr ərzində kooperativ binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin idarə edilməsi məqsədilə fiziki və (və ya) hüquqi şəxslərin üzvlüyə əsaslanan könüllü birlik formasıdır. MTK-lar daimi yox, müəyyən dövr üçün yaradılır. Belə ki, MTK-lar kooperativ binanın tikilməsi və (və ya) yenidən qurulması, həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin öz üzvləri arasında tam bölüşdürülməsi, üzvlərinin pay haqlarını tam həcmdə ödəmələri üçün tələb olunan müddətə yaradılırlar.
MTK-lar hüquqi statusuna görə istehlak kooperativi hesab olunur. Onun üzvlərinin sayı beşdən az, lakin kooperativin inşa etdiyi çoxmənzilli binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin sayından çox ola bilməz. Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan sonra bir ay ərzində MTK-lar ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməlidir (maddə 109.5.). Bunun üçün çoxmənzilli binadakı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxunda mülkiyyət hüququnun olması vacibdir. Binada yaşayan sahə mülkiyyətçiləri 50 faiz + 1 nəfər prinsipi ilə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətini yaradırlar və ya öz istəklərinə uyğun olaraq binanın idarəçiliyini özəl şirkətin idarəçiliyinə verirlər. Hər bir halda bir məsələni qeyd etmək vacibdir: çoxmənzilli bina istismara veriləndən sonra MTK-lar ömrünü başa vurmalı, binanın idarə edilməsi ilə bağlı qərarı bina sakinləri verməlidir.
Məcəllənin 112.1-ci maddəsinə görə, pay haqqını tam ödəmiş və ona ayrılmış yaşayış (qeyri-yaşayış) sahəsinə mülkiyyət hüququnu əldə etmiş MTK üzvü müvafiq sahəyə mülkiyyət hüququnu özündə saxlamaqla MTK-nı tərk edə bilər. Eyni zamanda MTK üzvü pay haqqını tam ödədikdə yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əldə edir.
Lakin təcrübə göstərir ki, 100 haldan 95-96-da tikinti şirkəti bunu etmir, sakinlərdən bu istiqamətdə gələn təşəbbüslərin qarşısı alınır, MTK-lar binanın idarəçiliyini əlində saxlayır. Bu qurumlar binalarda komendant vəzifəsi yaradır, mənzil sahiblərindən müxtəlif adlar altında heç bir hüquqi əsası olmayan ödənişlər tələb edirlər. Ödənişləri verməyənlərin mənzilinin qaz, su, elektrik enerjisi təminatı qanunsuz halda dayandırılır.
Son illərdə MTK-ların zibilpulu, binanın saxlanması, komendantın haqqı, dayanacaq pulu və sair adlar altında irihəcmli vəsaitləri yığaraq, binanın saxlanması üçün faktiki olaraq heç bir iş görməmələri böyük narazılıqlara səbəb olmaqdadır. Sakinlərin getdikcə artan şikayətlərində qeyd olunur ki, hər ay komendantlar onlara kart göndərərək, 80, hətta 200 manata qədər pul tələb edirlər. Bunu onlar “lifti təmir edirik”, “həyəti işıqla təmin edirik”, “təmizlik edirik” və s. bəhanələrlə istəyirlər.
Maraqlısı da budur ki, birinci mərtəbədə yaşayan şəxslə 16-cı mərtəbədəki şəxs eyni pulu ödəyir. Liftdən istifadə etsə də, etməsə də.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucun Lent.az-a dediyinə görə, milyonlarla manatın biznes məqsədilə yığılmasına hökumət tərəfindən nəzarət edilməlidir: “Bu, hazırda ciddi problemlərdən biridir. Düşünürəm ki, bu istiqamətdə müəyyən tənzimləmə işləri aparılmalıdır. Özəl sektor olsa belə, proseslərin nəzarətsiz buraxılması vətəndaşlar üçün çox ciddi problemlərin yaranmasına səbəb olur. Burada söhbət milyardlarla manatdan gedir. Bu maliyyənin nəzarətdənkənar və səmərəsiz istifadəsi ölkə iqtisadiyyatına zərbədir.
Birincisi, MTK-ların “kommunal xidmət haqqı” kimi təyin etdiyi ödənişlər həddindən artıq yüksəkdir. İkincisi, onun qarşılığında göstərilən xidmətlər ürəkaçan və peşəkar deyil. Üçüncüsü, bu xidmət haqlarının müəyyən olunması birtərəfli qaydada həyata keçirilir. Bina sakinlərinin bu və ya digər formada mövqeyi, rəyi, münasibəti nəzərə alınmır və komendantlıq vaxtaşırı kommunal haqlarını 10-20 faiz qaldırır. Bunun üçün də hüquqi prosedur olmadığından sakinlər etiraz edə bilmirlər".
Hüquqşünas Əkrəm Həsənovun “Yeni Müsavat”a dediyinə görə, problem çox ciddi və genişdir: “Bu, şəhərdəki ən böyük problemlərdən biridir. Bu da ondan irəli gəlir ki, qanunvericiliyə riayət olunmur, heç bir dövlət orqanı bu sahəyə nəzarət etmir. Sakinlər də əksər hallarda qanunları bilmədiklərindən səslərini çıxarmırlar. Məsələ nədən ibarətdir? Ondan ibarətdir ki, MTK binanı idarə edə bilməz. Qanunvericiliyə əsasən maksimum 1 aya binadan çəkilib getməlidir. Hətta İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1-ci maddəsinə əsasən MTK-lar qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş bir ay ərzində ləğv edilməzsə və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməzsə, bu halda vəzifəli şəxslər 2000 manat məbləğində, hüquqi şəxslər isə 5000 manat məbləğində cərimə edilməlidir. Bu hallarda MTK-dan Baş Prokurorluğa şikayət edilə bilər.
Hazırda minə yaxın MTK var ki, hələ də mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməyib, köhnə qaydada işləməkdə davam edirlər, ancaq onlar cərimə olunmur. Qanunda nəzərdə tutulan cəzalardan yayınmaq üçün və Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinin tələblərini yerinə yetirmək görüntüsü yaratmaq məqsədilə guya binadan çıxıb gedirlər. Lakin bir MMC (məhdud məsuliyyətli cəmiyyət) yaradır, sakinləri də əksər hallarda aldadaraq onunla idarəedici qurum kimi müqavilə imzaladırlar. Əslində bu, MTK-ların atdığı növbəti qanun pozuntusudur. Çünki Mənzil Məcəlləsinin 141.2-ci maddəsində göstərilir ki, idarəetmə üsulları ancaq çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən seçilə bilər. Məcəllənin 141.3-cü maddəsində qeyd edilir ki, çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. Yəni MTK-ların yaratdıqları MMC-lərin binanın idarəçiliyini öz üzərinə götürməsi üçün mütləq və mütləq sakinlərin ümumi yığıncağının qərarı olmalıdır. Sakinlər ümumi yığıncaq keçirmirlərsə, 6 ay ərzində bələdiyyə ümumi yığıncaq təşkil etməlidir. Bu da alınmasa, bələdiyyə binanın idarəçiliyini tenderə çıxarmalıdır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinə Mənzil Məcəlləsi ilə müəyyən olunmuş qaydada binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsində maneçilik törədilməsinə görə vəzifəli şəxslər 300-800 manat, hüquqi şəxslər 1000-2000 manat məbləğdə cərimə edilir. Bu cərimə mexanizmi də işləmir. Nümunələr göstərir ki, MTK-lar nəinki MMMC-yə (mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti) çevrilməyə maraq göstərmir, hətta bu istiqamətdə təşəbbüs göstərən mülkiyyətçiyə müxtəlif süni maneələr törədirlər.
Şəxsən mənim yaşadığım binada biz məhkəmə iddiası qaldıraraq, MMMC yaradılmasına nail olmuşuq, son vaxtlar belə qərarlar artır".
Ekspertin dediyinə görə, bina sakinlərinin ümumi yığıncağının keçirilməsinə bir sıra amillər mane olur: “Binadan ev alan şəxslərin bir xeyli hissəsi özü orada yaşamır. Yaxud kimlərinsə marağı olmur binanın idarəçiliyində iştirak etməyə. Belə-belə səbəblərdən ümumi yığıncaq keçirmək çox çətindir. MTK-lar da bundan istifadə edərək özlərini idarəçi kimi sırıyırlar. Bəzən saxta protokollarla ümumi yığıncaq keçirilməsi də qeyd olunur. Bəzi hallarda bir binaya qanunsuz olaraq iki idarəedici təyin olunur. Bunun da səbəbi odur ki, 200 min manatdan artıq yığım olduqda MMC ƏDV ödəyicisinə çevrilir. Vergini ödəməmək üçün bir binaya iki idarəedici təyin edirlər. Halbuki qanunla bu, qadağandır. Qanunvericiliyə əsasən bu prosesə nəzarət İqtisadiyyat Nazirliyindədir. Lakin ora müraciət etdikdə məhkəməyə üz tutmağı məsləhət görürlər. Nə yerli icra hakimiyyətləri, nə bələdiyyələr bu işlərə qarışmırlar. Ona görə də tikinti şirkətlərinin MMC-ləri istədiklərini edə bilirlər. Onlar binanı idarəçiliklərində saxlayıb bundan pul qazanırlar. Göstərdikləri xidmətin səviyyəsi də yığdıqları pula uyğun gəlmir. Digər maddi qazancı binadakı müəyyən üçüncü şirkətlərin xidmətlərində inhisarın yaradılmasıdır. Onlar binaya hansı provayderin buraxılmasını belə özləri özləri seçir. Həmin kabel televiziyasından da, provayderdən də aylıq rüşvət alır. Sakinlər internetdən narazıdırsa, başqa şirkətdən kabel çəkdirə bilmirlər”.
Hüquqşünas da hesab edir ki, hazırkı şəraitdə yeganə yol sakinlərin özlərinin fəallaşmasıdır: “Sakinlər birləşərək idarəetməni öz əllərinə almalıdılar. Məhkəmə yolu ilə bunu etmək ən rahat yoldur”.
